Краснодар, 16 марта – Юг Times, Аревик Тамразян. Улучшить внешний облик одного из главных курортов России и Кубани решили любой ценой.
В Сочи с 1 июля вводятся существенные ограничения в строительной сфере. Они касаются возведения многоквартирного и частного жилья, а также гостиниц. Вид разрешенного использования «Гостиницы» для общественно деловых территориальных зон будет переведен в условно-разрешенный. Власти рассчитывают, что все это позволит жестко контролировать застройку города. В частности поможет бороться с возведением жилья, которое недобросовестные предприниматели выдают за апартаменты. Кардинальные меры приняты властями и для систематизации архитектуры города и борьбы с хаотичным строительством.
Итогом изменений в градостроительной политике должно стать повышение комфорта для жителей, ведь Сочи не только курорт, но и город с населением в 600 тысяч человек. Кстати, это на 200 тысяч больше, чем, например, в 2014-м, олимпийском году. И население курорта продолжает расти. Например, в начале нового 2020/21 учебного года в школах Сочи количество учеников выросло сразу на тысячу человек за месяц — с сентября по октябрь.
ЗАМЕРЫ ОБОЗНАЧЕНЫ
По поручению губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева введенные ограничения на строительство многоквартирных домов на всей территории курорта будут действовать до утверждения нового Генерального плана. Ориентировочный срок — два года. Но и после этого возведение многоквартирных домов на курорте будет возможно только в рамках проекта комплексного развития территории. При этом застраивать начнут в первую очередь территории бывших производств.
— Приоритет будет отдан участкам, которые сейчас находятся в густонаселенных районах, но под собой несут функционал пережитков прошлого. Это заброшенные предприятия и промышленные базы, расположенные в городской черте. Мы планируем перемещать их из густонаселенных районов на периферию, а высвободившиеся земли отдавать под комплексное развитие территории для создания комфортной городской среды, улучшения жилищных условий граждан, развития общественных пространств, — отметил директор департамента градостроительства и архитектуры администрации города Сочи Сергей Добромыслов.
Новые правила строительства в Сочи коснутся и ИЖС. В ближайшие месяцы максимальную площадь частного жилого дома на одну семью ограничат до 300 кв. м, а высоту таких зданий — до 12 метров. Если при строительстве домов показатели будут превышать утвержденные нормативы, застройщику необходимо пройти процедуру общественных обсуждений.
Кроме того, по новым правилам землепользования и застройки, площадь хозяйственных построек в городе не должна превышать 150 кв. м.
Эти ограничения не распространяются на уже действующие договоры комплексного развития территории, разрешения на строительство объектов, финансирование которых осуществляется за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов, в частности социальных объектов, а также на действия соглашений по оздоровлению ситуации с обманутыми дольщиками.
— Все принимаемые меры будут полностью соответствовать Федеральному закону и Градостроительному кодексу РФ в части комплексного развития территорий, — отметил депутат Городского собрания Сочи, председатель комитета по вопросам архитектуры и строительства Олег Чекмарев.
К ЧАСТНЫМ СЛУЧАЯМ
Ограничения для ИЖС возникли в связи с тем, что недобросовестные застройщики используют такое разрешение на строительство для возведения малогабаритных квартир без инфраструктуры вместо дома на одну семью. Самовольное строительство на курорте процветало много лет. Сегодня с ним борются совместно администрация города Сочи, прокуратура и Госстройнадзор, и в городе резко выросли случаи сноса уже обжитых домов. Только за прошлый год по решению суда снесены 29 объектов, в основном высотных, чаще построенных на землях ИЖС. Заключены договоры на снос еще 17 таких объектов. Несмотря на социальный протест, эта тенденция нарастает. В 2020 году в городе выявили более 290 объектов с признаками соответствующих нарушений. На рассмотрении в производстве судов находятся более 500 дел по искам администрации Сочи о сносе самовольно возведенных строений. Большинство из этих объектов возведено как раз на землях, предназначенных для ИЖС.
С начала 2021 года в администрацию города поступило еще 49 материалов о выявлении самовольного строительства, большая часть из них — со стороны физических лиц. К сожалению, на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства либо садоводства, все еще возводятся строения без или с отступлением от разрешительной документации.
ПРОБЛЕМНЫЙ РОСТ
Квантовый скачок в развитии курорта произошел после объявления результатов международного голосования и выбора Сочи городом проведения Олимпиады. По данным мэрии, с 2010 по 2019 год на территории Сочи было получено разрешение на строительство 4,5 миллиона квадратных метров жилья. Это привело к ряду негативных последствий. В некоторых сейсмически активных районах плотность населения значительно превышает целевой показатель в 300 чел./га. Кроме того, сложился серьезный дефицит учреждений социальной сферы. Нехватка мест в детских садах сегодня составляет 9 тысяч, в школах — 25 тысяч. Система здравоохранения также не справляется — медицинских учреждений не хватает, по подсчетам специалистов, на курорте необходимо построить около 50 медучреждений, это офисы врача общей практики и фельдшерско-акушерские пункты в сельских округах, детские и взрослые поликлинические подразделения, а также дополнительные станции скорой помощи. Курорту требуется модернизация инженерных сетей водоснабжения, пожалуй, еще больше — канализации, которая остро необходима для наведения порядка в экологии курорта. Таким образом, сегодня Сочи испытывает дефицит не в жилье, а в инфраструктуре и социальных объектах.
— Последние 10-15 лет Сочи крайне активно застраивался. Не всегда этот процесс находился под жестким контролем. В результате мы получили огромное количество объектов точечной застройки, самостроев. И при этом — острую нехватку школ, детских садов, объектов спортивной инфраструктуры. Сейчас разрабатывается новый Генплан Сочи, который выявит все проблемные моменты курорта, обозначит пути их решения и в целом вектор развития города. До тех пор, пока Генплан не утвердят, новые разрешения на строительство многоквартирных домов выдаваться не будут. Наша общая задача — сделать Сочи максимально комфортным для местных жителей, — сказал Вениамин Кондратьев.
ВО ВРЕД ИЛИ НА БЛАГО
Запрет чаще всего означает образование некоего дефицита, что неизменно ведет к увеличению спроса и цены. Для экспертов не стоит вопрос о том, произойдет ли рост на рынке недвижимости Сочи, однако они дискутируют, насколько существенным он будет.
Что касается жилья, для этого сегмента в Сочи 2020 год был крайне удачным, считает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. По его данным, интерес к российским курортам как месту для отдыха и инвестиций вызвал рост числа сделок почти на 25%.
— Объем предложения при этом не увеличивался. Совокупный размер площади новых объектов за весь год равен 354,6 тысячи кв. м, что на 21% меньше, чем объем выхода новых объектов в 2019 году. Еще полтора года назад администрацией курорта был взят курс на нормализацию отношений в сфере девелопмента, в связи с чем разрешения на строительство новых проектов выдавались в крайне небольшом количестве. Эта ситуация повлияла на рост цен. За 2020 год на первичном рынке жилой недвижимости она выросла на 36% и достигла отметки в 211 тысяч рублей за 1 кв. м, — сообщает Илья Володько.
В первом квартале 2021 года, по данным эксперта, тенденция продолжилась. Спрос не ослабевал, число остатков на рынке сокращалось. Сейчас в продаже находится около 16 тысяч квартир и апартаментов. С учетом того, что годовое число сделок превышает 13 тысяч единиц, все остатки могут быть реализованы за 1,2 года. В наиболее популярном и доступном сегменте стандарт-класса данный показатель еще ниже и составляет менее одного года.
— Такая ситуация формирует дефицит на рынке жилой недвижимости и создает основу для продолжения роста цен, особенно на фоне заявленного моратория на строительство новых объектов, — отмечает эксперт. — При этом необходимо учитывать, что данный рост не может быть бесконечен, он ограничен пределом финансовых и психологических возможностей потребителей. Например, текущая цена в бизнес-сегменте сегодня составляет около 350 тысяч рублей за 1 кв. м, а резкое падение продаж происходит у объектов с ценой реализации, превышающей 400 тысяч рублей. Потенциал роста цены здесь можно прогнозировать около 15%. Чуть выше возможности роста в стандарт- и комфорт-классах — в течение одного-полутора лет они могут вырасти еще на 30-35%, — отмечает собеседник.
Илья Володько уверен, что вероятность реализации данного роста цен связана с периодом действия моратория на строительство. Если он будет продолжаться в течение 1,5-2 лет, то это может грозить полным исчезновением первичного рынка и значительным ростом числа сделок и цен на вторичном рынке (сегодня средняя цена продажи квартир на нем существенно ниже и составляет 150 тысяч рублей за 1 кв. м). Также важен тот факт, какое количество разрешений на строительство будет выдано администрацией курорта до начала действия моратория на строительство, заявленный старт которого относится к 1 июля текущего года. Для поддержания рынка в более сбалансированном состоянии объем новых разрешений должен составлять не менее 800 тысяч кв. м.
О том, что резкого увеличения цен на жилье может и не быть, говорит и доктор экономических наук, профессор, старший партнер консалтинговой компании «Арка Групп» Александр Полиди. Он считает, что ценник на квадратные метры уже и так настолько высок, что практически не осталось задела, который можно было бы использовать. По словам эксперта, высокая планка в ценообразовании сочинской недвижимости продиктована уникальностью самого курорта.
— Приведет ли запрет к росту цены на недвижимость? Однозначно, да. Но при том, что Сочи сейчас в этом смысле уже самый дорогой город в России после Москвы, резкого повышения не будет. Однако все это может повлиять на доступность отдыха на этой территории. Да, Сочи никогда не был и уже, наверное, не будет тем городом, отдых в котором может позволить себе каждый. Он останется доступным только для определенной категории. Это играет не в пользу широкого круга потребителей, но благоприятно для инвесторов, — заявил Александр Полиди.
Эксперт уверен, что инвестпривлекательность города будет только повышаться. Сочи — уникальное место для России, он позиционируется как курорт мирового уровня, а для страны, и в частности Краснодарского края, важно, чтобы внутренний туризм был конкурентоспособен на международном рынке. Именно Сочи имеет наибольший потенциал в этом смысле. Когда игроки, которые могут себе позволить войти на рынок курорта, будут понимать, что ценник здесь имеет вектор на повышение, а значит, и их бизнес со временем пойдет только вверх, они смело будут вкладываться в Сочи.
СЪЕМУ ЖИЛЬЯ МЕСТА НЕТ
Новшества отразятся и на гостиничном бизнесе. К строительству средств размещения и землепользования для этих целей также выдвинуты определенные требования. Сокращается диапазон территориальных зон, содержащих вид «Гостиничное обслуживание». То есть строительство нежилых объектов гостиничного назначения будет возможно только в рамках договора о комплексном развитии, в котором пропишут обязательное создание сопутствующей инженерной, дорожной, социальной инфраструктуры и благоустройство прилегающей территории.
Ограничения не распространяются на уже действующие договоры комплексного развития территории, разрешения на строительство объектов, финансирование которых осуществляется за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов, в частности социальных объектов, а также на действующие масштабные инвестиционные соглашения.
— Мы вносим изменения в правила землепользования и застройки. Строительство новых объектов гостиничного назначения свыше 1000 кв. м в Сочи станет возможным только в рамках договора о комплексном развитии территорий с параллельным благоустройством прилегающих зон и развитием сопутствующей инфраструктуры. При этом площадь земельного участка не может быть менее одного гектара. Те гостиницы, для которых уже сформированы земельные участки и определен вид разрешенного использования, также будут реализовываться в рамках проекта комплексного развития территории, — сказал первый заместитель главы города Сочи Денис Юрковский.
Как отмечает инвестор проекта Курорт «Miracleon» Валерий Димоев, для бизнеса это повлечет дополнительные затраты, связанные с благоустройством прилегающих зон и развитием сопутствующей инфраструктуры, но в целом решение о комплексном развитии территории повлияет положительно на облик всего курорта. Для туриста имеет огромное значение не только само здание, где он проводит свой отдых, но и комфорт и вид прилагающей к гостинице территории, говорит эксперт.
— Есть и обратная сторона. Любые нерыночные ограничения не являются однозначно эффективными. Они в любом случае искажают ситуацию. Эта мера вынужденная, крайнего реагирования, она подтверждает, что другим, более мягким путем навести порядок невозможно. Власть понимает, что любые ограничения — мера жесткая, но необходимая, — уверен Александр Полиди. — Несистемное развитие курортов, и в частности Сочи, приводит к серьезным инфраструктурным и экологическим проблемам. Если город продолжит развиваться по тем правилам, которые были раньше (а если точнее выражаться, никаких правил и не было), он не станет местом отдыха иностранных туристов. Мораторий — временный, необходим для того, чтобы не допустить окончательной деградации Сочи. Он поможет не отрезать городу путь к глобальной конкурентоспособности.
О РАМКАХ ЗАКОНА
Как поясняет управляющий партнер юридической фирмы «Прайвеси Групп» Игорь Томилин, обозначенные запреты нельзя ввести иначе как через изменения в Правила землепользования и застройки. Существует определенный регламент для таких действий. По словам юриста, в рамках российского законодательства губернатор вправе давать органам местного самоуправления указания на приведение местных Правил землепользования и застройки в соответствие нормам действующего законодательства. Однако подобные решения принимаются после проведения публичных слушаний.
— Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в Правила осуществляет подготовку заключения, — пояснил Игорь Томилин. — Глава города Сочи при получении от комиссии предложений об изменении Правил землепользования и застройки города Сочи принимает решение о проведении публичных слушаний по таким предложениям. После комиссия обеспечивает внесение изменений в Правила и представляет указанный проект главе Сочи. Он принимает решение о направлении указанного проекта в Городское собрание Сочи для утверждения или об отклонении предложения о внесении изменения с указанием причин и направлении на доработку. Кроме того, мы не рекомендуем гражданам получать разрешение на строительство при внесении изменений в Правила землепользования и застройки, т. к., согласно позиции ВС РФ, выдача разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, не снимает запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами.
МНЕНИЕ
АРТУР КАРАПЕТЯН, эксперт отдела коммерческой недвижимости международного агентства недвижимости «Жилфонд»:
— После проведения Олимпиады прошло уже 7 лет, и будто именно сейчас власти осознали, что Сочи привлекателен для инвестиций. Все это время им, кажется, было не до того, чтобы определить правила и утвердить Генплан развития города, позволив инвесторам вложить в возведение объектов многоквартирного жилого сектора и гостиниц миллиарды рублей, сформировав облик города. Теперь же решили просто поставить на паузу строительную жизнь города и дать себе время на утверждение нового Генплана. Сложно сказать, насколько реальны сроки запрета. В Краснодаре уже больше года действует мораторий на выдачу разрешений на строительство новых объектов. Этот факт вкупе с большим притоком нового населения и новыми правилами строительства МКД по эскроу-счетам взвинтил стоимость недвижимости в Краснодаре, и предела ценам пока не видно. На мой взгляд, подобные решения способны в среднесрочной и долгосрочной перспективе сильно ударить по рынку строительства недвижимости в целом и, как итог, по всей экономике региона. Строительный сектор всегда был и остается локомотивом реального сектора, толкающим всю экономику страны вперед, поэтому такие ограничения для этой сферы могут дать и негативный эффект. Ведь целый рынок нельзя поставить на паузу, словно надоевшую игру, решения надо принимать по ходу действия. Справедливости ради, необходимо отметить, что сам факт формирования Генплана и усердия по созданию некоего единого архитектурного облика города Сочи — это, безусловно, верное решение.
